В начале ноября аналитический центр Национального агентства финансовых исследований (НАФИ) составил технический обзор состояния российского рынка недвижимости за последние семь лет. «СП» предлагает своим читателям ознакомиться с наиболее интересными результатами открытых опросов населения, а также выводами и прогнозами экспертов.

Планы граждан: покупка предпочтительней ремонта

В 2009 году, свидетельствуют данные НАФИ, 52% граждан в ходе личного интервью заявляли, что улучшать свои жилищные условия собираются путем перепланировки или капитального ремонта уже имеющейся недвижимости, и только 21% респондентов планировали покупку другого жилья. В этом году соотношение этих двух стратегий поменялось: несмотря на тяжелые экономические условия, уже 50% опрошенных (охват опроса — 152 населенных пункта в 46 регионах страны) размышляет о покупке недвижимости и только 34% — о переделке.

При этом доля тех, кто собирается реально предпринимать какие-либо активные действия в этом направлении в течение ближайших трех лет, за время наблюдений практически не изменилась — 24% (или 13 миллионов домохозяйств) сейчас против 23% в 2009 году. Впрочем, аналогичная картина вырисовывается и с теми гражданами, в планы которых какие-либо активные действия с жильем в ближайшее время не входят: в этом году такой вариант ответа дали 72% опрошенных. Семь лет назад, кстати, ничего делать не собиралось 77% респондентов, однако тогда сомневающихся не было вообще, а сейчас 4% граждан затрудняются с ответом.

Примечательно, что в нынешнем году 67% граждан из тех, кто планирует жилье покупать, заявили: при сделке будем рассчитывать только на свои средства. В 2012 году численность уверенных в собственной платежеспособности людей была заметно меньше (всего 43%). Казалось бы, доходы населения в последние два года стремительно сокращаются, а безработица и инфляция растут, мыслимое ли дело в таком серьезном вопросе обойтись без сторонней помощи? Но о привлечении средств в рамках ипотечного кредита (в том числе по социальным программам вроде «ипотеки для молодой семьи») в этом году задумывается только 29% респондентов, тогда как 4 года назад их армия была более внушительной (34% опрошенных).

Состояние ипотеки и ее ближайшее будущее

Согласно данным Росреестра за 9 месяцев этого года, общее число зарегистрированных прав на недвижимость (договоры купли-продажи и долевого участия) увеличилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 3%. При этом количество сделок с привлечением ипотечного кредита в этом объеме выросло заметнее, чем без него (соответственно, 7% прироста против 1%). К Новому году, предполагают они, будет проведено в общей сложности от 3,9 до 4,1 миллиона сделок с недвижимостью, а обремененных ипотекой переходов прав собственности будет зарегистрировано на уровне 920−990 тысяч единиц.

По объемам ипотеки прогноз НАФИ таков: до 1 января 2017 года подобных кредитов населению будет выдано на сумму около 1,5 триллиона рублей, причем третья часть этих средств будет выдана именно в текущем квартале. В процентном соотношении доля ипотечных займов на рынке не превысит 40%, из которых 90% придется на кредиты в рамках программы господдержки.

Кстати, почти девять с половиной миллионов опрошенных НАФИ домохозяйств ответили, что не прочь воспользоваться ипотечным кредитом, если годовая ставка по нему составит 6%. Еще 1,7 миллиона устроила бы «вилка» в 7−9%.

Но, отмечают аналитики, к концу этого года средняя ставка по собственным кредитным продуктам банков вплотную приблизится лишь к отметке в 13%. По льготной ипотеке это, скорее всего, будет 12,5%, но к январю программа уже будет свернута. Так что в первом квартале следующего года, предполагают эксперты, средний годовой процент по ипотеке может вернуться на уровень лета 2016 года (13%). Правда, уже во втором квартале, допускают они, произойдет его снижение на 0,5%.

Чтобы избежать «просадки» спроса в связи с прекращением госсубсидирования ставок, крупные банки будут вынуждены (предположительно, уже до конца этого года) предложить покупателям «скидки» по своим ипотечным программам для жилья в новостройках.

Аренда: юридическим лицам не доверяют

Среди явных плюсов арендного жилья вообще аналитики НАФИ выделяют следующие моменты:

• мобильность (возможность проживания рядом с местом работы или учебы);
• вариативность (возможность в зависимости от финансовой ситуации выбирать либо более дешевые, либо более комфортные объекты);
• возможность для молодой семьи жить отдельно от родственников в случае отсутствия средств на покупку собственной квартиры;
• возможность не тратить средства на ремонт помещений.

Наем же недвижимости через юридических лиц, добавляют они, имеет дополнительные преимущества, а именно:

• возможность пожизненной аренды (в том числе объектов высокого качества и с хорошей инфраструктурой) ;
• наличие договора, препятствующего произвольному увеличению арендной платы и выселению квартирантов до окончания оговоренного срока.

Тем не менее, несмотря на все плюсы, всего только 3% опрошенных НАФИ россиян снимают квартиру у юрлиц. Каждый же десятый, напротив, выбирает «частников», а 9% заявили, что не придают особого значения статусу арендодателя. Интересно, что в этой категории нанимателей преобладают молодые люди в возрасте от 18 до 24 лет (пенсионеров, соответственно, меньшинство, 1%).

А вот среди тех, кто только рассматривает наем жилья как решение жилищной проблемы в ближайшей перспективе, сторонников «цивилизованной аренды» (в специальных домах) куда больше — 29%. Причем почти треть из них предполагает пользоваться чужой собственностью как минимум 6 лет. И это при том, что аналитики НАФИ признают: российские доходные дома имеют ряд недостатков. Во-первых, такой недвижимости очень мало. А там, где она есть, ее расположение оставляет желать лучшего и с точки зрения транспортной доступности, и с точки зрения технического состояния. К тому же механизм аренды жилья в них достаточно сложен.